처음 집 마련한다면 꼭 알아야 할 3가지
처음 집을 마련하는 것은 많은 설렘과 기대, 그리고 두려움으로 가득한 일입니다. 집은 단순한 주거 공간이 아니라, 가족의 삶의 터전이자, 자산입니다. 따라서, 처음 집을 마련할 때는 신중하게 고려하고 준비해야 합니다. 이 게시물에서는 처음 집을 마련하는 분들이 꼭 알아야 할 3가지 사항에 대해 알려드리겠습니다.
재테크 어떻게 시작할까? 사회초년생을 위한 A to Z
| 목 차 |
| 청약 기초, 내집 마련 꿈에 다가 간다 |
| 부동산 세금(취득세, 재산세, 양도소득세) |
| 실 거주하기 좋은 집 어떻게 선택할까 |
청약 기초, 내 집 마련 꿈에 다가간다
내 집 마련의 꿈을 이루는 방법으로 집을 사는 방법 말고도 청약에 당첨되는 방법, 경매 혹은 공매에 올라온 집을 사는 방법, 상속을 받는 방법 등이 있다. 오늘은 청약을 통해 집을 얻는 방법에 대해 알아보자.
1. 주택청약이란
청약 관련 예금을 통해 일정한 요건을 갖춘 사람을 대상으로 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 주는 제도다. 청약에 당첨되면 시세보다 저렴한 가격에 집을 분양받을 수 있다는 장점이 있다. 주택청약을 통해 분양받을 수 있는 주택으로는 크게 국민주택과 민영주택으로 구분할 수 있다.
- 국민주택 1 : 국가, 지방자치단체, LH, 지방공사가 짓는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택
- 국민주택 2 : 국가, 지방자치단체로부터 또는 주택도시기금을 지원받아 짓는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택
- 민영주택 : 국민주택을 제외한 모든 주택을 의미
2. 주택청약 종합저축 : 청약 기초
청약을 하기 위해서는 관련 예금에 가입해야 한다. 국민주택은 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입해 있어야 청약을 할 수 있고, 민영주택의 경우 주택청약종합저축 또는 정약예금이나 청약부금에 가입해 있어야 청약을 할 수 있다.
월 2만 원부터 월 50만 원까지 납입 가능하며, 통장 잔액이 1500만 원 미만이라면 월 50만 원 넘게도 넣을 수 있다. 한 번 주택청약종합저축에 가입하면 해지하지 않는 게 좋다. 해지하면 청약을 넣을 기회를 갖지 못하게 되고 다시 가입하면 의무 가입 기간을 다시 채워 나가야 하기 때문이다.
만약 급하게 자금이 필요한 상황이라 주택청약종합저축 해지를 고려하고 있다면 해지 대신 주택청약 담보대출을 고민해 볼 필요도 있다. 주택청약종합저축에 들어있는 돈의 90~100%까지 빌릴 수 있다.
3. 청약 신청 요건
납입 금액
청약을 하기 위해서는 청약 관련 상품에 다음과 같은 금액을 마련해둬야 한다.
공동주택의 경우 85㎡ 이하이기 때문에 300만 원을 납입해 두면 된다. 민간주택의 경우 어떤 지역, 어떤 면적에 청약할지 애매하다면 모든 면적에 지원할 수 있는 1,500만 원을 갖춰두는 게 좋다.
납입 횟수와 의무 가입 기간
청약 바로 전 날 청약 관련 상품에 가입하고 위에서 살펴본 금액을 맞춘다고 해서 청약을 할 수 있는 건 아니다. 주택별로, 지역별로 꼭 지켜야 할 청약 관련 상품 가임 기간과 납입 횟수가 있다.
민영주택의 경우에는 납입 횟수를 지키지 않아도 된다. 가입 기간을 잘 채우고 돈은 청약 전날 한꺼번에 입금해도 청약에 문제가 없다.
청약 지역 의무 거주 기간
기본적으로 수도권 투기과열지구로 지정된 지역에 청약하고 싶다면 청약 전에 미리 2년 이상 살고 있어야 한다.
4. 청약 담청자 뽑는 법
청약 당첨자 뽑는 방법에는 가점제와 추첨제가 있다. 가점제는 가산점을 주는 요건들을 많이 갖춰 점수가 높은 순서대로 뽑는 제도다. 추첨제는 말 그대로 청약을 신청한 사람을 무작위로 추첨해 뽑는 제도를 말한다.
공공주택은 대부분 가점제를 통해 분양받을 사람을 뽑고, 민간주택 중 85㎡이하의 주택은 가점제와 추첨제를 함께 시행해 분양받을 사람을 정한다. 특히 민간주택 중 85㎡를 초과하는 주택은 추첨제 비중이 월등히 높다.
가점제에서 1순위가 되기 위해
가산점을 많이 쌓는 게 중요하다. 다음과 같은 조건을 충족할 때마다 점수가 쌓인다. 무주택 기간은 만 30세부터 계산하고 15년 이상 32점을 최고 가산점 32점으로 한다.
- 1년 미만 2점
- 1년 이상 2년 미만 4점
- 2년 이상 3년 미만 6점
- 3년 이상 4년 미만 8점
- ~~~
- 15년 이상 32점(만점)
부양가족 수는 6명 이상 35점을 최고 점수로 한다.
- 0명 0점
- 1명 5점
- 2명 10점
- 3명 15점
- 4명 20점
- 5명 25점
- 6명 이상 35점(만점)
청약통장 가입 기간은 만 18세부터 계산한다.
- 6개월 미만 1점
- 6개월 이상 1년 미만 2점
- 1년 이상 2년 미만 3점
- 2년 이상 3년 미만 4점
- ~~
- 15년 이상 17점(만점)
추첨제를 노리고 있다면
추첨제의 경우 무작위로 뽑는 제도긴 해도 공급하려는 주택의 75%를 무주택자에게 우선 공급한다. 나머지 25%는 75%를 선정할 때 당첨되지 못한 무주택자와 주택을 처분하려는 1 주택자 가운데 추첨하는 방식이다.
청약에 관심이 있다면 청약홈을 자주 방문해 보길 바란다. 청약 일정과 청약 자격 확인, 가점 계산 등 청약과 관련된 거의 모든 걸 알 수 있다. 청약을 하고 청약 당첨을 조회할 수 있다.
부동산 세금(취득세, 재산세, 양도소득세)
부동산을 거래하게 되면 취득세, 재산세, 양도소득세 등 부동산 세금을 내야 한다고 들었는데, 어떤 세금을 얼마나 내야 할까. 오늘은 부동산 거래(매도, 매수) 및 소유하고 있을 때 내야 하는 세금에 대해 알아보자.
1. 취득세 : 집을 사면 내는 세금
취득세는 말 그대로 부동산을 취득했을 때, 즉 집을 사서 소유하게 됐을 때 내는 세금이다. 기존 집주인한테 집을 사거나 신축 아파트를 분양받을 때는 물론, 상속 또는 증여를 통해 집을 받았을 때도 내야 한다. 과거에는 취득세와 등록세를 따로 내다가 2011년부터 함께 내기 시작해서 취등록세라고 불리기도 한다.
- 상속 또는 증여 : 재산을 넘겨주는 사람이 사망 전에 줬다면 증여, 사망 후에 줬다면 상속이라고 할 수 있다.
집 가격과 1 주택자인지 다주택자인지 여부 등에 따라 세율이 다르기 때문에 직접 계산하기보다는 위택스에서 계산하는 걸 추천한다. 태어나서 처음으로 집을 샀을 경우, 즉 생애최초 주택구입자의 경우에는 취득세를 감면받을 수 있다.
집값이 1억 5000만 원 이하라면 취득세 100%를 전부 감면받을 수 있고, 1억 5000만 원을 초과한다면 취득세의 50%(최대 200만 원까지) 감면받을 수 있다.
*2023년 5월 16일부터 임차인의 잔여 임대차 기간이 1년 이내로 남아 있는 주택을 생애최초로 구매한 경우에도 취득세를 감면받을 수 있게 됐다.(기존에는 생애최초 주택 취득일 이후 3개월 이내에 해당 주택에 상시거주하지 않는다면 감면받은 취득세를 다시 내야 했다.)
2. 재산세, 종합부동산세 : 집주인이 매년 내는 세금
재산세는 재산을 가진 사람이 내야 하는 세금이다. 부동산을 가지고 있을 경우 7월과 9월에 나눠서 2번을 낸다. 만약 재산세가 20만 원 이하라면 한 번에 내면 된다. 종합부동산세는 공시지가 11억 원 넘는 부동산을 가지고 있을 경우에 내는 세금이다. 다만 다주택자의 경우에는 갖고 있는 부동산의 공시지가를 합친 금액이 6억 원 이상이면 종합부동산세를 내야 한다.
*공시지가 : 국토교통부 장관이 평가해 공시한 토지 가격이다. 일반적으로 부동산을 사고팔 때 형성되는 매매가와는 다르다. 공시지가 역시 위택스에서 확인할 수 있다.
재산세와 종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 매겨진다. 예를 들어 가지고 있는 아파트를 5월 31일에 팔았을 경우에는 재산세와 종합부동산세를 내지 않고, 6월 2일에 팔았을 경우에는 재산세와 종합부동산세를 내는 셈이다. 그래서 6월 1일 이전에 집을 파는 게 좋다는 얘기가 있다. 집을 사는 사람 입장에서는 당연히 6월 1일 이후에 집을 사고 싶어 하기 때문에 5~6월에 집을 거래할 땐 서로 원만한 합의가 필요하다.
2023년 적용되는 주택 재산세 공정시장 가액 비율
- 공시가격 3억 원 이하 : 43%
- 공시가격 3억 원 초과 6억 원 이하 : 44%
- 공시가격 6억 원 초과 : 45%
- 1 주택자 중 공시가격 9억 원 이하 : 0.05% p 인하된 특례세율 추가 적용
3. 양도소득세 : 집을 팔 때 내는 세금
양도소득세는 집을 팔 때 번 돈(=집을 팔 때 가격 - 집을 살 때 가격)에 대한 세금이다. 집값에 따라 세율이 다르게 붙으며, 기본세율은 6 ~ 45%이다. 다주택자의 경우에는 기본세율에 일정 세율을 더 붙인 양도소득세를 내야 한다. 2 주택자의 경우에는 20% p를 더해 26 ~ 65%의 양도소득세를, 3 주택자의 경우엔 30% p를 더해 36 ~ 75%의 양도소득세를 낸다.
*다주택자의 양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용된다.
다만 6월 21일 나온 정부의 부동산 정책에 다주택자의 양도소득세를 줄여주자는 내용이 포함돼 있어서, 2023년 5월 9일까지 다주택자도 기본세율만 적용받는다. 하지만 집을 갖고 있는 기간이 2년 미만이라면 중과세율이 적용된다. 양도소득세는 국세청 홈택스에서 미리 계산해 볼 수 있다.
실 거주하기 좋은 집 어떻게 선택할까?
오랜 시간 지내야 할, 살기 좋은 집을 골라야 한다는 건 정말 어려운 일이다. 실제로 나의 마음에 쏙 들면서 시간이 흘러도 집값이 떨어지지 않는 게 중요한 것 같다. 투자가 아닌 실거주하기 좋은 집을 어떤 순서대로 선택하면 좋을지 알아보자.
1. 좋은 집은 좋은 지역에서 시작
우선 오랜 시간 지낼 집이기 때문에 어떤 지역에서 살고 싶은지 정하는 게 좋다. 보통 회사와 가까이에 있는 직주근접성이 좋은 집을 선호하기 마련이다. 직주근접성이 좋은 집은 단순히 거리가 가까운 지역이 아니라 출퇴근할 때 자주 이용하는 교통편(자동차, 지하철, 버스 등)이 잘 되어 있는 곳을 말한다.
서울 및 수도권의 경우엔 강남, 여의도, 종로 등에 회사들이 많다는 걸 감안하면 그 근처에 교통편이 잘 발달할 수 있고 집값이 내릴 가능성이 낮은 것으로 분석할 수 있다. 서울 및 수도권 외 지역의 경우엔 대중교통보다 자동차를 이용하는 비중이 높아서 집값이 비교적 교통편의 영향을 받지 않는다. GTX(수도권광역 급행철도)를 비롯해 수도권 교통편은 아직도 발달하는 중이다. 수도권 교통편의 경우 처음 발표 난 뒤에도 개발이 완료되는 데 오래 걸리기도 한다.
그다음으로 상권을 살펴본다. 집 근처에 백화점이나 마트, 영화관 등 내가 원하는 편의시설이 모두 갖춰져 있으면 좋지만 사실 서울과 수도권의 경우엔 상권이 빨리 갖춰지는 편이라 지금 잘 갖춰지지 않았다고 걱정하지 않아도 된다. 다만, 서울 및 수도권 외 지역의 경우 상권이 조금 늦게 만들어질 수 있다.
이때 신도심에 위치한 집이라면 상권이 덜 갖춰졌다고 해도 집값이 내리지 않을 가능성이 높다. 구도심이라면 상권과 행정시설이 잘 갖춰져 있어야 집값이 떨어지지 않을 가능성이 높다. 이와 함께 학군도 보면 좋다. 학구열이 지나치게 과열된 지역을 제외하면 초등학교, 중학교와 가까울수록 좋다. 특히 초등학교를 품은 아파트의 경우에는 가격이 내릴 가능성이 낮다.
2. 최소한의 평수 결정
1인 가구냐, 4인 가구냐에 따라 필요한 면적이 다를 수 있다. 그래서 지역을 정한 다음에는 아무리 작아도 이 정도 평수의 집을 구해야겠다고 생각해 놓는 게 좋다. 그래야 나한테 맞는 집을 조금 더 빨리 찾을 수 있기 때문이다.
3. 아파트 vs 빌라
지역과 최소한의 평수까지 정했다면 집을 사는 데 쓸 수 있는 예산을 고려해 아파트 혹은 빌라를 골라볼 수 있다. 5층을 기준으로 그 이하는 빌라로, 그보다 높은 경우엔 아파트로 분류된다. 경비실과 놀이터 등 부대시설이 있냐, 없냐를 기준으로도 있으면 아파트, 없으면 빌라로 구분하기도 한다.
보통 집값은 빌라보다 아파트가 더 내리지 않을 가능성이 높다. 실거주할 집이라면 쾌적한 환경에서 편안하게 사는 게 중요하니 아파트와 발라 중 예산에 따라 내가 오랜 시간 살 집으로 어디가 좋은지 고민해 보는 게 좋다.